Практические аспекты применения МСФО. Пример учета инвестиционной собственности

НСФО 40 разработан для банков и небанковских кредитно-финансовых организаций далее — банки. Данный нормативный документ определяет принципы учета инвестиционной недвижимости и раскрытия информации о ней в бухгалтерской финансовой отчетности банка. НСФО 40 вступает в силу с 1 января года и будет применяться банками при составлении бухгалтерской финансовой отчетности за год за исключением составления отчетности в части сравнительной информации за год и последующие годы. Рассмотрим некоторые моменты НСФО На заметку К инвестиционной недвижимости не относятся объекты недвижимого имущества, переданные в финансовую аренду лизинг. Стандарт устанавливает следующие правила для банков: Так, для признания недвижимого имущества в качестве инвестиционной недвижимости необходимо одновременное выполнение следующих условий:

Методы оценки объектов инвестиционной недвижимости и их влияние на финансовый результат

Таким образом, недвижимость признаётся инвестиционной, если [4]: Недвижимость, которая не является инвестиционной [5]: Инвестиционная недвижимость признаётся в качестве актива, когда вероятен приток в компанию будущих экономических выгод и стоимость недвижимости может быть надёжно оценена. Учёт стоимости инвестиционной недвижимости[ править править код ] При первоначальном признании инвестиционная недвижимость оцениваться по фактической стоимости, включая затраты по сделке.

Затем компании могут выбрать метод учета ко всей инвестиционной недвижимости [6]:

Инвестиционная недвижимость, удерживаемая для продажи без реконструкции (за исключением соответствия МСФО (IFRS) 5 – см. ниже). МСФО (IAS).

Что такое инвестиционная недвижимость? Инвестиционная недвижимость — имущество, находящееся в распоряжении собственника или арендатора по договору финансовой аренды с целью получения арендных платежей, доходов от прироста стоимости капитала, или того и другого, но не для: Инвестиционная недвижимость предназначена для получения арендной платы или доходов от прироста стоимости капитала, либо того и другого. Поэтому денежные потоки, генерируемые инвестиционной недвижимостью, как правило, не связаны с остальными активами кредитной организации.

При классификации материального объекта в качестве инвестиционной недвижимости необходимо определить цель его использования и вид дохода, получаемого собственником от использования данного имущества. Правда, бывают исключения, когда временное функциональное использование собственности не позволяет признать ее в качестве объекта инвестиционной недвижимости. Пример Банк решил приобрести здание для сдачи его в аренду.

В период оформления всех документов и государственной регистрации договора купли-продажи нежилого помещения потенциального арендатора найти не удалось. В связи с этим временно данное здание используется банком под офис. После сдачи здания в аренду данный объект в финансовой отчетности может быть признан в качестве объекта инвестиционной недвижимости. Какие объекты могут быть отнесены к инвестиционной недвижимости?

Земля, удерживаемая для получения выгод от прироста капитала в долгосрочной перспективе, а не для реализации в краткосрочной перспективе в ходе обычной деятельности. Земля, дальнейшее использование которой на данный момент не определено. Если кредитная организация не приняла решение, будет ли она использовать землю в качестве недвижимости, занимаемой владельцем, или для реализации в краткосрочной перспективе в ходе обычной деятельности, то считается, что эта земля предназначена для прироста капитала.

Что конкретно можно отнести к инвестиционной недвижимости? Вот несколько примеров см. Земля, предназначенная для перепродажи в долгосрочной перспективе по более высокой цене в результате прироста стоимости или для будущего неопределенного использования то есть вы еще не знаете, для чего будете ее использовать. Однако, если вы покупаете землю и собираетесь через некоторое время построить на ней производственный цех для ведения основной деятельности, то эта земля НЕ является инвестиционной недвижимостью.

Здание, принадлежащее предприятию и сдающееся в аренду в рамках одного или нескольких договоров операционной аренды. Это включает здание, которое в настоящий момент пустует, но вы планируете сдавать его в аренду.

МСФО (IAS) 40 «Инвестиционная недвижимость“ Приложение № 27 к для продажи в ходе обычной хозяйственной деятельности (МСФО (IAS) 2.

Типичными примерами инвестиционной собственности являются: В случае, когда частью собственности владеют с целью увеличения капитальной оценки или сдачи в аренду, а другая часть - для использования в процессе производства или предоставления товаров или услуг, или для административных целей, возникает проблема классификации данных частей. Если данные части могут быть проданы или сданы в финансовую аренду отдельно, каждая часть учитывается отдельно как инвестиционная собственность и как собственность, занимаемая собственником, соответственно.

Если они не могут быть проданы или сданы в финансовую аренду отдельно, вся собственность может трактоваться как инвестиционная собственность, но только в том случае, если лишь незначительная часть этой собственности используется в процессе производства, предоставления товаров или услуг или для административных целей МСФО Например, компания владеет восьмиэтажным офисным зданием, семь этажей которого сдаются в аренду, а один этаж занимается администрацией самой компании.

Данное здание либо должно делиться на два объекта: В ряде случаев компании, сдающие собственность в аренду, представляют арендаторам определенные вспомогательные услуги, связанные с использованием данной собственности. Такая собственность может трактоваться как инвестиционная собственность только в том случае, когда услуги представляют незначительную часть соглашения в целом МСФО Например, собственник офисного здания, сдаваемого в аренду, предоставляет арендаторам услуги по обеспечению безопасности.

Практическая рекомендация При определении инвестиционной собственности часто необходимо использовать профессиональное суждение. Признание инвестиционной собственности К инвестиционной собственности применяется тот же критерий признания, что и другим активам компании. Критерий признания инвестиционной собственности МСФО Компания должна использовать данный критерий при трактовке любых затрат, связанных с инвестиционной собственностью, в момент их возникновения.

Он применяется как к затратам, возникающим в момент приобретения инвестиционной собственности, то есть при определении того, какие затраты формируют первоначальную стоимость, так и к последующим затратам на присоединение, замещение частей или обслуживание инвестиционной собственности, то есть при решении вопроса о капитализации последующих затрат.

"Международный стандарт финансовой отчетности ( ) 40"Инвестиционная недвижимость"

Геннадий Кирейцев От чего поможет защититься: Что такое инвестиционная недвижимость Инвестиционная недвижимость — это имущество земля или здание, либо часть здания, либо и то и другое , находящаяся в распоряжении собственника или арендатора по договору финансовой аренды в целях получения арендных платежей, доходов от прироста стоимости капитала или того и другого, но не для использования в производстве или в поставке товаров, при оказании услуг или для административных целей; продажи в ходе обычной хозяйственной деятельности п.

Иными словами, главное отличие инвестиционной недвижимости от остальной, используемой собственником арендатором , состоит в том, что инвестиционная недвижимость приносит доход независимо от использования других активов предприятия. Наиболее распространенный пример — недвижимость, сданная в операционную аренду. Учет инвестиционной недвижимости По какой стоимости учитывать инвестиционную недвижимость?

Такие объекты классифицируются как инвестиционная недвижимость, учет Справедливая стоимость - цена, которая была бы получена при продаже.

Статья Наталья Борзова В новых рекомендациях Банка России по составлению финансовой отчетности кредитных организаций в соответствии с Международными стандартами письмо Банка России от В предыдущих методических рекомендациях Банка России данное понятие отсутствовало, а основные средства рассматривались не иначе как материальные объекты, принадлежащие на праве собственности и используемые в основной деятельности кредитной организации.

Принципы признания и оценки инвестиционной недвижимости в соответствии с требованиями Международных стандартов изложены в МСФО 40"Инвестиционная недвижимость". Нельзя сказать, что данное понятие является новым для финансовой отчетности. МСФО 40 вступили в действие с 1 января г. В данной статье мы рассмотрим понятие"инвестиционная недвижимость" в целях ее правильного отражения в финансовой отчетности.

Инвестиционная недвижимость - это имущество земля или здание, либо часть здания, либо и то, и другое , находящееся в распоряжении собственника или арендатора по договору финансовой аренды в целях получения арендных платежей, доходов от прироста стоимости капитала или того и другого, но не для использования в производстве или поставках товаров или услуг либо для административных целей; продажи в ходе обычной деятельности.

Инвестиционная недвижимость - это собственность, представленная следующими видами активов: Следует обратить внимание на то, что один и тот же объект может быть частично признан и в качестве основного средства, и в качестве инвестиционной собственности. Согласно МСФО 16"Основные средства" один и тот же объект может быть разделен на части в соответствии со спецификой каждой конструктивной части основного средства и индивидуальным сроком полезной службы.

Как правильно учесть и продать инвестиционную недвижимость: три числовых примера

При этом многие принимают решения инвестировать дополнительные денежные средства в проведение коммуникаций вода, канализация, свет, газ и т. Возникает вопрос отражения таких расходов в условиях применения МСФО, то есть имеется ли право Компании отнести затраты на проведение коммуникаций к земельным участкам на увеличение стоимости инвестиционной недвижимости, если для оценки после первоначального признания используется выбранная и утвержденная учетной политикой модель учета по справедливой стоимости?

Ниже приведен анализ нормативно-правовой базы, содержащий ответ на вышеуказанный вопрос. При этом организация оценивает в соответствии с этим принципом признания все свои затраты на инвестиционную недвижимость в момент их возникновения. Такие затраты включают первоначальные затраты на приобретение инвестиционной недвижимости и затраты, понесенные впоследствии на дополнение, замену части или обслуживание данной недвижимости.

К инвестиционной собственности не относится собственность, Продажа недвижимости и продажа собственности с условием получения её обратно.

Хотя действительно для большинства долгосрочных материальных активов нужно применять именно МСФО 16, есть еще ряд стандартов, регулирующих учет долгосрочных активов. Попробуем разобраться в требованиях этого стандарта и как применять его на практике. В сегодняшней статье, мы рассмотрим следующие аспекты: Что такое инвестиционная недвижимость? Как ее учитывать первоначально и впоследствии? Чем модель учета по справедливой стоимости отличается от модели переоценки?

Но, что же такое инвестиции в недвижимость? Обратите внимание, что инвестиционным может быть только недвижимое имущество земля, здания или их части.

Амортизация инвестиционной недвижимости: влияние на финрезультат

Инвестиционная собственность - это недвижимое имущество, которым владеет организация как собственник или арендатор по договору финансовой аренды с целью сдачи в аренду или увеличения его стоимости, а не с целью использования в процессе производства и в административных целях, а также для продажи. В российской практике основные средства, которые предназначены исключительно для предоставления организацией за плату во временное владение и пользование, учитываются в составе доходных вложений в материальные ценности.

Инвестиционная собственность признается в качестве актива только когда существует вероятность того, что она в будущем принесет экономические выгоды и стоимость инвестиционной собственности может быть надежно оценена.

Инвестиционная недвижимость: признание и учет. недвижимость и такую, которая содержится для продажи, или если становится Кстати, в системе МСФО выбор модели оценки ИН прямо отнесен к учетной.

А что делать, если есть неточности при применении МСФО? Куда обращаться за разъяснениями? Мы нашли выход из ситуации. Начисление амортизации по объектам инвестиционной недвижимости, не занятым собственником Вопрос: Как известно, в классическом понимании необоротный актив, к которому относится и недвижимость, — это долгосрочный ресурс, необходимый для поддержания ежедневной деятельности предприятия.

По мере того, как предприятием получаются экономические выгоды, этот процесс сопровождается признанием расходов по начислению амортизационных отчислений, что в целом соответствует принципу соотношения метчингу — при расчете прибыли нужно соотносить расходы с соответствующими выгодами. Соответственно, срок полезной эксплуатации — это период, в течение которого ожидается, что актив будет пригоден для использования субъектом хозяйствования, или количество единиц произведенной продукции или подобных единиц, которые субъект хозяйствования ожидает получить от актива.

О переводе инвестиционной недвижимости в состав запасов Вопрос: Вы подметили интересный нюанс: Я рассмотрел этот вопрос с моими коллегами, и это, кажется, — несогласованность в наших стандартах. Отправляю это замечание нашей команде для совершенствования. Я отметил бы, однако, что переклассифицированную собственность будут, вероятно, показывать как текущий актив независимо от того, каким стандартом будут руководствоваться при принятии решения о переклассификации.

Вебинар IAS 24 Связанные стороны 2017 04 899530

Узнай, как мусор в"мозгах" мешает человеку эффективнее зарабатывать, и что ты можешь сделать, чтобы очистить свой ум от него полностью. Кликни здесь чтобы прочитать!